Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним - стр. 17

, посредством вчинения которого обладатель ius in agro vectigali имел возможность требовать от недобросовестного собственника земли и любых третьих лиц возврата ему непосредственно самого участка земли[79]. Посредством же иска из обычного найма этого требовать нельзя. Для удовлетворения actio vectigalis было важно, чтобы наниматель своевременно уплачивал арендную плату, поскольку если данный факт подтверждался, то участок ему возвращался автоматически.

Отсюда видно, что римская юридическая мысль разработало констукцию вектигального права таким образом, что оно представляло его обладателю возможности беспрепятственно обрабатывать землю, защищать владение участком против любых третьих лиц, собирать с участка плоды и обращать их в свою собственность. Отсюда уже был один шаг до того, что бы предоставить обладателю ius in agro vectigali права передавать участок как по наследству, так и возмездно третьим лицам Это и было сделано, но уже в рамках emphyteusis, плавно возникшего из vectigale praedium.

Еmphyteusis есть четко выраженное вещное, передаваемое по наследству и свободно отчуждаемое любым третьим лицам право пользования чужим земельным участком сельскохозяйственного назначения. Окончательно он был введен конституцией Зенона (lex Zenoniana)[80], откуда перешел в законодательство Юстиниана. Конституция Зенона четко определяла правовую природу и основания возникновения эмфитевзиса. По общему правилу, он возникал из особого письменного контракта (contractus emphiteuticarius), заключаемого между собственником вещи и будущим эмфитевтом. Особым данный контракт являлся потому, что он не подлежал ни общим правилам найма, ни правилам купли-продажи.

Содержание данного договора таково, что эмфитевт получает максимально полное право пользования участком и извлечения из него абсолютно любых плодов. Право собственности на плоды у эмфитевта возникает с момента их отделения.[81] Единственное ограничение пользования эмфитевта – не ухудшать наличное состояние земельного участка. Допускаются любые изменения участка, не влекущие его ухудшение. Например, возможно даже поменять назначение участка, что либо на нем построить и т. д, если это объективно увеличивает его стоимость[82]. Если же произведенные изменения ухудшают участок, собственник может прекратить эмфитевзис. Эмфитевт должен платить все публичные платежи, которые должен был бы платить собственник участка. В случае их неуплаты эмфитевзис так же может быть прекращен собственником, однако не сразу, а только если неуплата имела место в течении трех лет подряд.