Частное право. Преодолевая испытания. К 60-летию Б. М. Гонгало - стр. 29

Оптимальность данного подхода очевидна и для современных отечественных условий, в которых наниматели офисных и производственных помещений (главным образом представители мелкого и среднего бизнеса) испытывают опасения за судьбу своего дела при смене собственника здания и (или) земельного участка. Именно этими соображениями в конечном счете объясняется позиция юристов, выступающих в поддержку вещной природы прав арендатора. Однако возможность сохранения арендных отношений при смене собственника арендованной недвижимости, как уже отмечалось, сама по себе не предопределяет изменение юридической (обязательственно-правовой) природы арендных отношений и уж во всяком случае не должна влиять на природу арендного договора в целом.

Поэтому предлагаемый Концепцией развития гражданского законодательства РФ и проектом новой редакции раздела II ГК отказ от вещных характеристик прав арендатора вместе с традиционной системой ограниченных вещных прав вовсе не предполагает отказ от использования договоров аренды в их сложившемся понимании (в том числе предусматривает сохранение действия ранее заключенных арендных договоров «с вещными элементами» на основании п. 2 ст. 422 ГК РФ). Речь идет о создании возможности выбора гражданско-правовых форм, юридически опосредующих использование чужих недвижимых вещей, включая сохраняющуюся для отечественного правопорядка в виде правила ситуацию использования частными лицами недвижимых вещей, находящихся в государственной (публичной) собственности (главным образом земельных участков).

Примечательно, что современная судебная практика вполне справедливо признала возможность аренды части вещи и даже будущей вещи[26], тем самым опять-таки отрицая, хотя и косвенно, вещно-правовой характер арендных отношений, ибо предметом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь в целом. Обоснованно стремясь к сохранению договорных отношений, правоприменительная практика теперь исходит также из того, что даже если подлежащий государственной регистрации арендный договор и не был зарегистрирован, но фактически исполнялся сторонами, он порождает между ними обязательственные отношения, аналогичные арендным. При этом права арендатора по такому договору не могут быть противопоставлены третьим лицам, т. е. лишаются «вещного элемента», поскольку к ним не применяется п. 1 ст. 617 ГК (о сохранении договора аренды при смене собственника арендуемой вещи); у арендатора отсутствует и преимущественное право на заключение арендного договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК)