Азбука инвестирования в недвижимость - стр. 8

Как вы уже догадались, я не верю в доходы без расходов и в спекулятивную собственность. Даже в том примере, где речь шла о жилом комплексе в Сан-Сити ценой в 9 миллионов долларов, в который я лично не вложил ни цента, все мы – как одна команда инвесторов – вложили 2 миллиона долларов наличными. Я верю, что покупка и владение активами, создающими доход, такими как недвижимость, сдаваемая внаем, является верным путем к созданию богатства. Вы можете возразить: «Но мне нужен доход на капитал – дополнительные активы, которые я сделал бы на этой собственности, – чтобы купить следующую, бо́льшую рентную собственность с бо́льшим количеством потенциальных съемщиков. А это значит, что я должен продать первую собственность». На основании личного опыта я пришел к выводу, что такие рассуждения неправильны. Все, что вам необходимо для заключения второй сделки, – это чтобы ваши инвесторы были довольны тем, что они получили от первой. Если это так, они помогут вам найти деньги на оплату второго объекта недвижимости, а вы за это вознаградите их из тех денег, которые она будет приносить.

Недавно мы закончили строительство объекта недвижимости на 208 квартир, расположенного в городе Гудиаре, штат Аризона, который обошелся нам в 13,8 миллиона долларов. Сразу же после завершения строительства его стоимость была определена в 16,3 миллиона. Мы получили так много предложений относительно покупки этой собственности, что брокеры буквально выстраивались в очередь перед дверями нашего офиса. Как ни соблазнительно было в результате двухлетней работы получить 2,5 миллиона долларов наличными, мы отказались от этой сделки. Причина прежде всего заключалась в особенностях налогообложения. Получив доход в размере 2,5 миллиона долларов, мы были бы вынуждены снова разместить все эти деньги на рынке, чтобы избежать свирепой атаки со стороны налогового ведомства. Конечно, цена была у нас перед глазами, но мы не забывали и о такой вещи, как статьи налогового законодательства. Только представьте себе, сколько потянет 30-процентный налог на сумму в 2,5 миллиона долларов. Это значит выбросить коту под хвост на налоговые выплаты целых 750 тысяч долларов.

Если хотите сохранить деньги, вы не должны продавать. Лучше рефинансируйте свою собственность, уменьшив размер лежащей на ней задолженности. При этом никаких налогов с вас не причитается и никто не будет принуждать вас вкладывать эти деньги в другую инвестицию. В случае с объектом на 208 квартир мы так и собираемся сделать – рефинансировать эту собственность и уменьшить лежащий на ней долг, чтобы повысить доходы наших инвесторов. Это, по-моему, прекрасный подход, и самое лучшее в нем то, что вы сохраняете собственность, продолжаете получать от нее денежный поток в форме арендной платы, а кроме того, по мере повышения цены на постройку можете проводить рефинансирование, получая от этой операции все новую и новую прибыль без необходимости выплачивать какие-либо налоги, а полученные деньги использовать для новых сделок – я сам всегда именно так и поступаю.