Азбука инвестирования в недвижимость - стр. 7

Эти примеры, кроме всего прочего, выявляют также тот риск, который связан с оценкой собственности. Когда вы покупаете маленький дом или совладение и сдаете его жильцам, изменение оценки этой недвижимости зависит исключительно от того, что этот дом окружает, так сказать, от физический и социальной окружающей среды. Вы, конечно, стараетесь принимать во внимание этот фактор при покупке, но затем уже не можете практически ничего сделать, чтобы повысить ценность вашей собственности. А вот при оценке такой коммерческой собственности, как целые жилые комплексы или большие дома, все обстоит иначе – она основывается на том денежной потоке, который вы от этой собственности получаете. Чем больше денег вы на этом делаете, тем в большую сумму эта собственность оценивается. А это значит, что теперь вы вполне можете контролировать этот фактор! Когда денежный поток возрастает, то же самое происходит и с рыночной ценой собственности. Все просто – правильно управляйте своим владением, и вы тем самым повысите его ценность. Если же вы будете плохо управлять, то цена останется на прежнем уровне или даже понизится.

Другой момент, который поднимает цену собственности и снижает связанный с ней риск, – это вопрос о жильцах. Если, владея домиком на одну семью, вы сдаете его в аренду, это значит, что собственность используется на 100 %, если же дом не сдан – собственность на 100 % не используется. Во втором случае вы вынуждены выплачивать всю его цену из собственного кармана. В случае с крупными объектами недвижимости, даже если речь идет о восьмиквартирном доме, одна незанятая квартира ничего не решает – остаются еще семь квартир, по которым будет выплачиваться арендная плата. Ваш риск, связанный с жильцами, уменьшается по мере того, как увеличивается количество жильцов, на которое рассчитана ваша недвижимость.

Многие люди думают, что спекулятивная собственность (другими словами, такая, которую быстро покупают и быстро продают за большую цену) является хорошим способом для достижения богатства. Случается, что люди, которые упорно следуют этим путем, зарабатывают хорошие деньги, если им повезет. Но, по моему мнению, это все равно что играть на бирже акций – сложно и к тому же слишком рискованно.

Если вы не хотите тратить деньги, то другими словами это можно выразить как желание на 100 % финансировать приобретение собственности за счет займов. Это означает, что весь основной доход от нее (если не весь доход целиком) будет идти на ежемесячную оплату долга. При сделке, в которой вы не тратите собственных денег, вам придется выплачивать проценты за заем по самой высокой ставке, так как в этом случае весь риск падает на кредитора; придется дороже платить за заем и фактически не располагать никакими суммами для того, чтобы вложить их в совершенствование своей недвижимости или даже просто в ремонт, если там что-то сломается. При этом варианте действий вы, чтобы получить деньги, делаете ставку на изменение оценки своей недвижимости, а не на какие-либо действия, направленные на ее усовершенствование и получение денег благодаря текущему к вам денежному потоку. Вам остается только надеяться на то, что рынок будет подниматься, то есть вы делаете ставку на внешние, не зависящие от вас факторы. Но, как это детально описано ниже, оценка вашей собственности будет находиться у вас под контролем только в том случае, если вы можете воздействовать на размеры идущего от нее денежного потока. А при этом сценарии такое воздействие исключается!