Принципы экономики. Классическое руководство - стр. 28

Некоторые люди, не проживающие в том городе, где находится их квартира, держат ее для того, чтобы было где остановиться в случае приезда – как голливудские звезды, владеющие квартирами с контролируемой арендной платой в Нью-Йорке, или пара, переехавшая на Гавайи, но сохраняющаяся за собой квартиру с контролируемой арендной платой в Сан-Франциско. Большее количество арендаторов, которые ищут как больше квартир, так и жилище попросторнее, вызывает дефицит – даже притом что никакого физического дефицита жилья по отношению к численности населения не существует.

Когда регулирование цен после Второй мировой войны прекратилось, дефицит жилья быстро исчез. Как только на свободном рынке арендная плата выросла, некоторые бездетные пары, устроившиеся в квартирах с четырьмя спальнями, решили, что вполне могут пожить и в квартире с двумя спальнями, сэкономив на аренде. Часть молодежи пришла к выводу, что вполне разумно оставаться с родителями подольше, пока их зарплата не увеличится настолько, чтобы они могли себе позволить собственное жилье в новых условиях, когда цены уже искусственно не удерживаются на низком уровне. В итоге у семей, ищущих жилье, оказалось больше доступных вариантов, потому что квартиры уже не занимали люди, у которых не было в них насущной потребности. Иными словами, дефицит жилья моментально снизился еще до начала строительства новых домов, когда рыночные условия позволили окупать стоимость строительства большего количества жилья и получать прибыль.

Подобно тому как колебания цен распределяют дефицитные ресурсы, имеющие альтернативное применение, регулирование цен, сдерживающее эти колебания, сокращает для людей стимулы ограничивать собственное применение недостаточных ресурсов, желаемых другими. Например, регулирование арендной платы часто приводит к тому, что во многих квартирах нередко проживает всего один человек. Исследование в Сан-Франциско показало, что 49 % квартир с контролируемой арендной платой занимает только один жилец, в то время как имеющийся в городе серьезный дефицит жилья вынуждал тысячи людей снимать его далеко от работы и долго до нее добираться. Аналогично, по данным переписи, на Манхэттене (где примерно половина жилья подчинена той или иной форме контроля арендной платы) в 46 % квартир живет по одному человеку – по сравнению с 27 % по всей стране.

При обычном ходе событий спрос на жилье меняется у людей в течение жизни. Потребность в пространстве обычно увеличивается в связи с созданием семьи и рождением детей. Однако спустя годы, когда дети вырастают и уезжают, потребности родителей, как правило, уменьшаются, а затем становятся еще меньше в случае смерти одного из супругов, и тогда вдова или вдовец переезжает в небольшую квартиру, к родственникам или в дом престарелых. Таким образом, общий жилищный фонд перераспределяется между людьми в соответствии с изменением их потребностей на разных этапах жизни.