Практика инвестирования в коммерческую недвижимость - стр. 21

Во всех этих документах мы задаемся вопросом: все ли “чисто” с потенциальным объектом коммерческой недвижимости, если что-то не так, то рассматриваем более детально и взвешиваем риски наступления неблагоприятных событий и их предельную стоимость.

3. На этом этапе проверяем договоры с коммунальными службами (обобщенно назовем их таким образом), а именно: договор с управляющей компанией (УК), договор с поставщиками электричества, тепловой энергии, воды, газа. При этом вам следует заранее знать, что если ваше помещение находится в составе МКД (многоквартирный жилой дом), то однозначно какие-то коммунальные платежи будет выставлять УК, даже если у вас есть прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Есть несколько сценариев по взаимодействию с коммунальными службами:

а. Ваш потенциальный объект имеет обособленный статус, то есть имеет свою землю и здание. Тогда вы запрашиваете все прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг. В этом случае у вас не будет “нахлебника” в виде УК.

Самое правильное – иметь прямые договоры со всеми поставщиками коммунальных услуг, таким образом вы будете платить только за фактическое потребление.

б. Ваш потенциальный объект находится в составе МКД. Тогда необходимо запросить договор с УК, и если его нет, то счета-фактуры за год. Уже после покупки нужно сравнить тарифы, далее нужно сравнить тарифы и постараться заключить прямые договоры, сузив услуги УК, потому что стоимость их “эффективного” управления часто бывает необоснованной.

в. Ваш потенциальный объект находится в бизнес-центре, торгово-развлекательном центре или т. п. В этом случае обязательно должен быть договор с УК этого объекта, и вы должны детально изучить тарифы (так как они могут регулироваться произвольно, по желанию основного собственника), и (при наличии) изучить прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг. (В качестве примера приведу вам следующее. В одно время мы арендовали офис в одном бизнес-центре, арендодатель после долгих торгов со 115 тыс. рублей согласился отдать помещение за 78 тыс. рублей в месяц при долгосрочной аренде, включая в эту сумму все коммунальные платежи кроме электричества. Как мы позже выяснили, из этих 78 тыс. рублей наш арендодатель 45 тыс. рублей оплачивает УК бизнес-центра, который включил все, что только мог пожелать, и, как нам ответил уже основной собственник (у него более 55 % площадей данного объекта) и он же одновременно руководитель УК, что он все свои расходы покрывает за счет платежей остальных собственников. Поэтому еще раз: изучайте договоры внимательно!)