Практика инвестирования в коммерческую недвижимость - стр. 13

Хорошо, если есть возможность на это раскрученное место «посадить» конкурентов или разделить его на несколько небольших помещений. Помещение от 500 кв.м. и больше трудно сдать в аренду. Бывает и такая ситуация, которая случилась недавно с моим другом. У него в собственности помещение 550 кв.м. в центральной части небольшого провинциального города с населением 200 тыс. человек, где преимущественно – застройка средней этажности (5-тиэтажки), поблизости центральный рынок с соответствующим пешеходным трафиком. У него помещение арендовал крупный продуктовый ретейлер, а в подвальном помещении напротив размещался их конкурент (такое часто бывает). В один прекрасный день моему другу надоело, что арендаторы вот уже третий год пудрят ему мозги и занижают арендную плату (по той самой классической схеме, кстати, которую мы рассмотрели выше). И он вышел с предложением к соседнему магазину конкурентов. Предложил им переехать на его площади вместо текущего арендатора. На что, конечно же, они с большим удовольствием согласились и предложили, правда в устной форме, платить даже больше. И он, счастливый и радостный, даже не заключив первоначальный меморандум, начал действовать. Потом они часто торопили его, аргументируя тем, что необходимо сделать ремонт и так далее. В итоге, когда у моего друга съехал продуктовый магазин, потенциальные арендаторы тоже пропали, сказав лишь, что «не получится переехать, так как руководство передумало и не согласовало».

Что получил собственник помещения? Помещение, которое пустует уже год.

Что получил бывший арендатор?

Как оказалось, им в этом городе N надо было закрыть один магазин, у них был выбор из трех, но, так как собственник сам согласился, они его и закрыли, хотя по выручке он был не на самом последнем месте. Съехавший арендатор преследовал цель открыть новый магазин своей сети, но в связи с тем, что предусмотрен лимит Федеральной антимонопольной службы по количеству торговых точек этой сети в городе N, им сначала необходимо было закрыть один из действующих магазинов. Поздравляем арендатора, цель достигнута. Печалимся о собственнике помещения. В итоге арендатор открыл точку в новом микрорайоне с высокоэтажным строительством – «человейнике». Что получили соседи-конкуренты? Они выбили соперника по рынку с территории и переманили их клиентов к себе.

Один из выводов заключается в том, что крупные сети – это не благодетели, которые одаривают вас манной небесной, а жестко диктуют свои условия. Как правило, на них работают лучшие юристы, каждая строчка в договоре прописана тщательным образом и несет в себе глубокий смысл, который подтверждается многочисленными выигранными судебными процессами. С ними очень трудно расторгнуть договор по вашему желанию, если они сами этого не хотят. Это практически невозможно без серьёзных штрафных санкций для вас. Но если вы возьмете правильный объект по локации и типу, выстроите хорошие рабочие отношения с курирующим ваш объект менеджером большого ретейла, то у вас будет один из самых лучших, стабильных и не проблемных объектов.