Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель - стр. 7
Впрочем, граждан чаще волнует вопрос об отслеживании не фактов и официально указанных сумм сделок, а об отслеживании реальных сумм сделок – сегодня, по некоторым экспертным оценкам, до 60% сделок, подлежащих налогообложению, может идти с занижением реальной суммы (если раньше в целях ухода от налогов граждане просто указывали в качестве дохода 1 млн рублей, то сейчас указывают 0,7 от кадастровой стоимости, получая сверху «теневой» доход, либо «уходят в ноль» по формуле «за что купил – за то продал»). В данной связи важно отметить и тот факт, что налоговые органы не любят очень точного соответствия нормативным величинам: так, сумма сделки ровно в 0,7 кадастровой стоимости или бесприбыльная сделка, когда сумма продажи недвижимости равна сумме ее покупки, вызовет подозрения и, возможно, станет поводом тщательнее проверить сведения. Такого рода сделки попадают в «красную» нулевую зону (ноль налогов к уплате). Между тем налог с 50 тысяч рублей по формуле «продал на 50 тыс. дороже, чем купил» составит всего 6500 рублей и при этом выведет налогоплательщика из раздражающей «нулевой» зоны.
В ноябре 2018 года в Госдуму был внесен законопроект № 582466-7 с поправками к закону «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (за ходом рассмотрения этого и других законопроектов можно следить на сайте http://sozd.duma.gov.ru – очень удобный ресурс). В частности, проект уточняет полномочия участников сделок с недвижимостью (какое отношение они, по мнению законодателей, имеют к терроризму, мы рассматривать не будем). Вполне возможно, что в течение 2019 года законопроект будет принят. Согласно документу, риелторы будут обязаны сообщать в Росфинмониторинг о сделках с недвижимостью, включая их реальную цену, а банки – информацию о связанных с ними финансовых операциях, включая распределение сумм между участниками сделок (по действующему на январь 2019 года законодательству, следует сообщать о фактах движения денежных средств в суммах от 600 тыс.рублей, а в случае сделок с недвижимостью – от 3 млн рублей). По мысли законотворцев, такой обмен данными позволит налоговикам взимать неуплаченные налоги. Впрочем, совершенно непонятно, как контролировать в данном случае исполнение этих поправок (к примеру, риелторы могут и не знать о реальной сумме сделки, если продавец и покупатель договорились между собой о выплате части денег сверх суммы договора, а банки не всегда в курсе движения наличных сумм).
Что касается дохода, полученного от сдачи жилья в аренду, то госорганы делают попытки вывести этот рынок из тени, в частности, путем изменения порядка регистрации иногородних или путем рассылки писем тем гражданам, на имя которых зарегистрировано два и более объекта недвижимости (исходя из той логики, что один из них сдается). В каждом регионе свои меры по выводу теневых арендодателей на свет. Так, в Петербурге с конца 2016 года действует межведомственное трехстороннее соглашение между Горжилобеном, МВД по Петербургу и Ленобласти и Управлением федеральной налоговой службы (УФНС) по Петербургу о взаимодействии для выявления теневых арендодателей жилья. Производится физический обход квартир участковым – как по сигналам соседей или бывших арендаторов, так и на основе официальных данных: если у человека в собственности более одного объекта недвижимости, то проверяется предположение, что один из объектов он сдает. Особые подозрения, конечно, вызывает наличие в собственности 3-х и более объектов недвижимости.