Коммерческая недвижимость как объект инвестирования - стр. 5

Чем была обусловлена необходимость введения новой системы классификации офисных зданий? Эксперты утверждают, что она была вызвана стремительными темпами развития офисного сегмента недвижимости, постоянно обновляющимися технологиями в сфере строительства. Кроме того, новая классификация офисов в перспективе позволит офисному рынку развиваться в соответствии с международными стандартами.

Используя новую классификацию, в которой конкретно указаны определенные параметры и критерии помещений, девелоперы и инвесторы смогут составить более полное и детальное представление о том, каким должен быть современный офис, а также предоставят базу для дальнейшего развития. В то же время потенциальный арендатор будет иметь возможность более тщательно подбирать офис и реально оценивать свои требования и возможности. Кроме того, принадлежность к тому или иному классу влияет на величину арендной ставки.

Новые стандарты значительно строже, а сама классификация, хоть и выглядит более зрелой и продуманной, вызывает немало вопросом и нареканий.

В соответствии с ней офисы делятся на три класса – А, В+ и В—. Параметры, по которым производится градация офисов, в свою очередь, подразделены на группы, каждая из которых содержит определенный набор обязательных и факультативных критериев.

Например, при ранее действовавшей классификации 2003 г., чтобы офис признавался принадлежащим высшему классу А, достаточно было набрать 16 баллов из 20 возможных, в то время как сейчас здание, претендующее на категорию класса А, должно соответствовать 20 обязательным критериям и еще 4 дополнительным; здание класса В+ – 10 обязательным и 12 дополнительным; класса В– 7 обязательным и 12 факультативным.

К офисам высшей категории ужесточены требования по электроэнергии, а нахождение в пределах Садового кольца (применительно к столице), наоборот, не является уже необходимым атрибутом этого класса. Кроме того, следует отметить, что все параметры стали более четкими, детализированными. Они разделены на шесть групп:

1) месторасположение офиса;

2) наличие парковки;

3) наличие системы управления офисным зданием;

4) инженерные системы;

5) конструктивные особенности здания;

6) право собственности на здание.

Именно последний критерий и вызвал наибольший резонанс. В ранее действовавшей классификации данный параметр вообще отсутствовал. Теперь же класс А может быть присвоен только такому зданию, которое принадлежит одному владельцу, а не распродано частями. С одной стороны, наличие одного владельца – это гарантия того, что здание представляет собой целостный комплекс с единой системой управления, а также гарантия безопасности самого здания. Однако в разряд элитных высококлассных офисов не попадают бизнес-центры и многофункциональные комплексы. Как правило, офисные помещения, которые входят в состав подобных комплексов, хотя и соответствуют самым высоким международным стандартам и удовлетворяют практически всем требованиям новой классификации, крайне редко принадлежат одному владельцу. Требуемый объем инвестиций очень трудно получить из одного источника, и редкий девелопер располагает такими суммами; помещения продаются, как правило, частями различным покупателям. Соответственно, у всего комплекса не может быть одного– единственного владельца. К тому же, как показывает мировая практика, данный критерий не является обязательным условием для принадлежности офиса к классу А. Смеем утверждать, что структура собственности все же никак не влияет на уровень здания и помещений, а также на качество его обслуживания. Основным условием является то, чтобы здание обслуживала одна управляющая компания, которая имеет опыт работы не менее чем на пяти офисных объектах, площадью не менее 5000 кв. м каждое.