Как заработать первый миллион на недвижимости - стр. 6
Во-вторых, там не будет проблем с перепланировкой. А что значит, не будет проблем? Значит, мы не нарушим СНиПы (строительные нормы и правила), когда будем делить квартиру на студии. Туалеты и ванные, так называемые мокрые зоны, не могут размещаться над жилыми помещениями, например, спальнями и гостиными. В квартирах на первых этажах им, собственно, и не над чем размещаться. Это удобно. На втором этаже можно выбрать квартиру, если она находится над магазином или любым другим коммерческим помещением. Там тоже с перепланировкой проблем не будет.
Ну а если ты нашел таунхаус, просто прикинь по плану: удастся ли разместить мокрые зоны правильно?
Дальше распечатай план квартиры или таунхауса и прямо карандашиком дорисуй студии с санузлами. Что тут надо учесть.
Существующие санузлы лучше не сносить, это лишние деньги на ремонт. Не критично, но только если нет другого выхода. Сам санузел расположи поближе к входу в студию. А кухни, желательно, чтобы не «смотрели» на комнату.
В квартирах, как правило, комната равна студии, только остается поставить перегородки для санузлов. Стены ни ломать, ни двигать не нужно. Мы можем только дорисовать новые стены, а существующие, как правило, не трогаем. В этом квартиры гораздо проще, чем таунхаусы. В таунах зачастую вообще свободная планировка. Нужна реальная фантазия и смекалка, чтобы сделать такую планировку, в которой будет удобно жить. Наша задача здесь – сделать побольше жилых зон.
Это может выглядеть примерно так:
Потом возвращайся к нашей чудесной табличке, и смотри, сколько стоят все варианты однокомнатных квартир и студий в твоем районе. Сделай цену студии дешевле процентов на двадцать. Но при этом цена должна быть такая же или выше, чем стоят комнаты. Если все сходится, тогда твои студии будут в рынке.
А теперь смотрим, подходит ли объект по цене? Делаем это по уже знакомой формуле.
(цена квартиры (таунхауса) + миллион (два миллиона для таунхауса) + цена ремонта (из расчета четыре тысячи рублей за квадратный метр всего объекта) + комиссия агентам (пятьдесят тысяч рублей за каждую студию)) / количество студий = средняя цена за студию
Если получилась средняя цена за студию, которая подходит, которая в рынке, за объект можно браться.
Потом сравниваем студии. Одна может быть длинной и вытянутой, а планировку клиенты предпочитают квадратную. Или в одной студии окно большое, а в другой – маленькое. Те, что получше, делаем дороже. Иначе, если цены будут одинаковые, хорошую быстро заберут, а остальные не продадутся. Составь список получившихся студий с квадратурами и ценами.