Как правильно оформить договор купли-продажи - стр. 11

Гораздо меньше беспокойства возникает при проверке юридической чистоты и при оформлении документов на квартиры, которые продаются в первый раз. Разумеется, даже для опытного риэлтера не так уж просто отследить законность всех сделок, которые проводились с недвижимостью, если она не раз покупалась и продавалась. Но такая проверка все равно является необходимой. Потому как если, например, первая из трех продаж была осуществлена незаконным образом, то все последующие осуществленные с ней операции могут быть признанными недействительными. Это значит, что в силу того, что первая сделка оказалась ничтожной, суд может обязать Вас вернуть продавцу приобретенную Вами квартиру. Ваши деньги продавец Вам вернет. Но этим процесс не закончится: поскольку закон был нарушен при первой продаже квартиры, хозяин, который получит ее назад, обязан вернуть ее предыдущему владельцу, а тот, в свою очередь, самому первому собственнику квартиры. Теперь представьте, что вы являетесь не последним звеном этой цепочки, а приблизительно средним: и квартиры больше у Вас нет, и денег, которые Вы за нее получили, тоже больше нет.

Юристы на это могут заметить, что если когда Вы покупали квартиру, Вам не было известно относительно более ранних нарушений в ее купле-продаже, то у Вас ее никто не отберет, ведь закон Вы не нарушали. Теоретически это замечание является верным. Однако же фактически судом может по-разному быть истолкован как закон, так и Ваше поведение в отношении него. Например, он может принять решение, что и агентству, и Вам в частности, было известно о том, что когда-то ранее были допущены некоторые нарушения, но вы решили это утаить. Таким образом, в одном из дел судом не был признан добросовестным пятый владелец квартиры, сделка о первоначальном отчуждении которой была признана недействительной в силу того, что на тот момент в ней проживали несовершеннолетние дети, которых с разрешения органа опеки и попечительства вселили в равноценную квартиру в общежитии, которое, однако, подлежало сносу.

Помните, что риэлторы должны будут выяснить, имеются ли в квартире зарегистрированные несовершеннолетние члены семьи собственника. Если они имеются, вначале продажу жилья нужно будет согласовать с органами опеки и попечительства. Верховный суд Российской Федерации, опираясь на судебную практику, утверждает, что очень часто во время осуществления сделок с жилплощадью интересы несовершеннолетних не учитываются, и к решению этого вопроса органы опеки не привлекаются. Если подобные случаи имеют место быть, суд, в основном, постановляет, что дети имеют право на ту жилплощадь, в которой они проживали со своими родителями. Последующие осуществленные с недвижимостью действия, которые были произведены без учета интересов несовершеннолетних детей и без привлечения к делу органов опеки и попечительства, являются нарушением прав несовершеннолетних, и вся сделка оказывается недействительной.