Как инвестировать в недвижимость - стр. 6

С тех пор многое изменилось. Я описывал рынок, который существовал в рамках действовавшего на тот момент Гражданского Кодекса РФ. Новостройки продавались по совершенно разным, в том числе и «серым» схемам (векселя, коммандитные товарищества и прочая экзотика); ответственность застройщиков была минимальна, риск инвесторов – максимален. При этом спрос на новое жильё был огромным, квартиры в новостройках оформлялись в «газелях» и строительных вагончиках, ипотечного кредитования практически не было, а измеряемые исключительно в долларах цены росли в геометрической прогрессии.

Первые банкротства застройщиков, сопровождавшиеся появлением первых обманутых дольщиков, вынудили законодателей упорядочивать правоотношения в сфере строительства жилья. В декабре 2004 года был принят 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», породивший термин ДДУ, то есть договор долевого участия в строительстве. Деятельность по привлечению застройщиками средств частных лиц была более-менее формализована, что, однако, не уберегло рынок жилой недвижимости от громких историй строительных пирамид и управляемых банкротств. «Социальная инициатива» (крах в 2006 году), «Корпорация ВНЛ» (2009 год), «СУ-155» (2015 год), Urban Group (2018 год) – я перечислил названия компаний-застройщиков, которые не исполнили свои обязательства перед покупателями.

Крайней (но явно не последней) инициативой законодателя было введение системы эскроу-счетов, которая была своего рода реакцией на падение строительной пирамиды Urban Group. Основная суть эскроу состояла в привлечении в сектор строительства жилья банков (де-факто государственных банков, СБЕРа, ДОМ.РФ и ВТБ), которые должны были гарантировать покупателям достройку проинвестированных ими объектов. При этом я лично, будучи свидетелем и участником многих процессов, происходивших на рынке недвижимости, целиком и полностью приветствую эскроу как элемент отношений между застройщиком и инвестором.

Механизм эскроу стал своеобразным предохранительным клапаном для всех покупателей новостроек, в том числе для инвесторов. Риски покупок новостроек в связи с введением эскроу, по моему мнению, существенно снизились. К сожалению, элементарные законы инвестиций трактуют такую ситуацию однозначно: там, где нет риска, нет и доходности. Как известно, есть прямая зависимость между этими двумя параметрами.

Но, несмотря на все изменения законодательства, банкротства игроков рынка, перманентные затягивания хода строительства, экроу-реальность и прочие негативные с инвестиционной точки зрения факторы, идея покупки квартиры на этапе котлована и перепродажи на стадии сдачи в эксплуатацию жива и здравствует. Более того, я вынужден констатировать, что за прошедшие годы вложение средств в новостройки осталось единственным понятным и доступным населению способом инвестирования средств.