Большой справочник для малого бизнеса - стр. 30

На шестом этапе осуществляется оценка имеющейся дебиторской задолженности.

Седьмой этап предполагает проведение оценки расходов будущих периодов, затем следует этап перевода всех имеющихся у предприятия обязательств в текущую стоимость.

На девятом этапе специалист выявляет стоимость собственного капитала предприятия. Собственный капитал предприятия состоит из оплаченного капитала и нераспределенной прибыли. Непосредственное выявление стоимости собственного капитала предприятия осуществляется путем вычитания из рыночной стоимости суммы активов оцениваемого предприятия и имеющихся у предприятия обязательств.

При применении затратного подхода к оценке бизнеса большое значение имеет процесс определения обоснованной рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия. С целью оценки недвижимого имущества предприятия специалист, оценивающий предприятие, может применять один из трех основных подходов: сравнительный, рыночный, а также доходный подход. В случае применения доходного подхода к оценке недвижимости предприятия предполагается применение оценщиком двух основных методов – метода дисконтирования денежных потоков, а также метода капитализации доходов. Метод капитализации доходов при оценке недвижимости предприятия применяется в том случае, если функционирующий бизнес приносит систематический и регулярный доход его владельцу. В качестве систематических доходов могут выступать как текущие доходы предприятия, получаемые от владения недвижимостью, так и будущие финансовые поступления, также непосредственно связанные с владением недвижимостью, а также ее распоряжением, т. е. сдача ее в аренду, продажа в будущем и т. п. Применение доходного подхода осуществляется в три основных этапа. На первом этапе применения доходного подхода оценщик должен оценить потенциальный валовой доход предприятия. Данная операция осуществляется исходя из проводимого анализа текущих ставок и тарифов, которые были установлены на рынке на определенный временной промежуток. Потенциальным валовым доходом следует называть такого рода доход, который может быть получен от распоряжения недвижимым имуществом. В данном случае во внимание не берутся определенные потери либо расходы, которые понесло предприятие за время распоряжения этим недвижимым имуществом. Потенциальный валовой доход, обозначаемый ПВД, находится в прямой зависимости от площади оценки объекта, а также от арендной ставки. Суммарная величина арендной ставки, в свою очередь, зависит от расположения исследуемого объекта, а также от многих других особенностей, таких, например, как наличие коммуникаций у объекта и т. п. Второй этап процедуры оценки капитализации предполагает осуществление специалистом оценки будущих потерь, которые должны возникнуть из-за недоиспользования недвижимого имущества. В данном случае можно с легкостью выявить действительный валовой доход путем значительного уменьшения потенциального валового дохода исследуемого объекта. Третий этап процедуры оценки капитализации предполагает осуществление специалистом расчета всех издержек, которые могут возникнуть в будущем при осуществлении эксплуатации недвижимого имущества. Расходы, иначе называемые периодическими или операционными расходами, служат элементом, способствующим нормальному функционированию объекта. Операционные расходы подразделяются специалистами на следующие основные разновидности: условно-переменные расходы, иначе называемые эксплуатационными расходами; условно-постоянные расходы; расходы на резервы либо на замещение. В качестве условно-постоянных выступают такого рода расходы, у которых размер не находится в зависимости от степени эксплутационной занятости исследуемого объекта. В качестве условно-переменных выступают такого рода расходы, у который размер также не находится в прямой либо в иной зависимости от степени эксплутационной занятости объекта. Примером условно-переменных расходов могут выступать расходы, направленные на управление предприятием, расходы, идущие на выплату заработной платы работающему персоналу, и т. п. Расходы на замещение как особая разновидность расходов представляют собой такого рода расходы, которые направлены на систематическую смену быстроизнашивающихся элементов, т. е. данные расходы идут в первую очередь на улучшение объекта. На четвертом этапе исследователь выявляет прогнозируемый чистый операционный доход. Данный расчет производится путем значительного уменьшения действительного валового дохода на величину операционных расходов. На пятом этапе предполагается рассчитывать коэффициент капитализации прибыли. Непосредственный расчет коэффициента капитализации производится путем применения следующих основных методов: метода связанных инвестиций; метода прямой капитализации; метода кумулятивного построения; метода выявления коэффициента капитализации при учете возмещения всех затрат.