Аренда - стр. 106
По мнению финансового ведомства, изложенному в Письмах от 7 февраля 2011 года № 03-03-06/1/74, от 21 октября 2008 года № 03-03-06/1/594, от 21 октября 2008 года № 03-03-06/2/145, просроченная задолженность по арендным (лизинговым) платежам может быть признана сомнительной, если в учредительных документах предусмотрено, что сдача имущества в аренду (лизинг) является одним из основных видов деятельности. В таком случае арендные (лизинговые) платежи учитываются как доходы от реализации (пункт 4 статьи 250 НК РФ). Такой же вывод сделан арбитрами в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 16 июня 2008 года по делу №А38-4655/2007-4-425.
В иных случаях согласно разъяснениям финансистов (в отношении договора лизинга) сомнительным долгом такая задолженность не является. Так, в Письме Минфина Российской Федерации от 21 декабря 2006 года № 03-03-04/2/262 сказано, что на задолженность, возникшую в связи с несвоевременной уплатой арендных платежей, резерв по сомнительным долгам в целях налогообложения прибыли не формируется. Это основывается на достаточно странной точке зрения о том, что договор аренды – это передача имущества (предмета лизинга) за плату во временное владение и пользование и, следовательно, при договоре аренды имущество (предмет лизинга) не реализуется, то есть право собственности на имущество не передается, а передается имущество лизингодателем во временное владение и пользование лизингополучателю. Соответственно, фискальные органы считают, что по договору аренды не происходит, и даже нет связи с оказанием услуг по аренде, чем можно воспользоваться в самых критических спорных ситуациях. Но, с точки зрения автора, резерв по сомнительным долгам формировать все – таки можно, так как происходит реализация услуг.
В соответствии со статьей 613 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Однако на практике зачастую этот факт арендодателем скрывается. Поэтому неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды и возмещения убытков.
Согласно Приложению к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 года № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», денежные средства в безналичной форме не могут являться предметом залога. И арендодатели, «оптимизирующие» НДС по авансам с применением всевозможных «залоговых депозитов», достаточно сильно рискуют. Если полученные денежные средства не являются авансом, то организация – арендодатель не вправе распоряжаться ими, что маловероятно при поступлении денежных средств на расчетный счет.